近期，国家金融监管总局、公安部披露的典型案例显示，一条以“代购买房”为掩护、实则从事变相高息放贷的灰色产业链逐渐浮出水面。
该模式通过“垫资购房、抵押套贷”的复杂流程，向借款人收取远超法定红线的综合费用，实际年化利率普遍超过36%。
业内分析认为，“高评高贷”是该模式的核心操作手法。随着市场变化，这类业务已从早期的房产销售辅助手段，逐渐演化为有组织的金融套利链条。部分中介机构通过操控评估流程、包装贷款材料与调度资金路径，形成一条完整的非法牟利通道。
尽管在持续高压监管下，公开宣传此类业务的中介机构明显减少，但第一财经记者近日调查发现，仍有部分中介机构通过隐蔽渠道，承诺可办理“零首付”“超贷”等业务，违法违规操作依然存在。
值得关注的是，司法实践已取得突破性进展。在最新案例中，法院首次将中介在“垫资”“助贷”等环节收取的各类浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴，并以非法经营罪对涉案机构及人员进行定罪量刑。
利用“代购买房”变相放贷
国家金融监管总局近期通报了多起金融“黑灰产”典型案例，其中曝光一种以“代购买房”为名从事非法放贷的运作模式。
展开剩余84%根据披露，2022年至2023年间，某投资公司及主要成员黄某某等人，通过“代购买房”等业务向14人以超36%的实际年利率出借款项共计5639万元。
这种“代购买房”的模式具体是如何操作的？黄某某等人所在公司利用自有资金垫付部分购房款帮助购房人全款买房，再要求购房人以其全款购买的房产为抵押，协助购房人伪造申贷材料套取银行金融机构的经营性贷款，并通过相关公司接收和控制银行发放的经营贷资金以完成垫资款回收，同时帮助购房人将本应承担的房贷置换为利率较低的经营贷。
在此过程中，该公司通过收取一定比例的垫资息费、律师见证费、助贷服务费、三方公司使用费等费用获取收益。
第一财经从多位资深地产人士处了解，此类操作在行业内较为常见。通常情况下，银行经营贷的放款额度约为资产估值的70%。因此，中介往往通过“高评高贷”来扩大贷款金额。例如，将实际价值100万元的房产评估为160万元，从而获得112万元经营贷款。扣除中介各类费用约3万元后，借贷人实际到手仅9万元，资金成本折合实际利率超过33%。值得关注的是，这类通过“高评高贷”实现“零首付”甚至“负首付”的做法，曾在市场上风靡一时。其背后是部分区域房价下行、成交低迷，而评估价更新滞后，为虚高评估提供了空间。2022年初，此类手法多被房产中介用于刺激销售、加速去化。
但随着市场环境变化，近年来，此类操作已从单纯的房产销售手段，演变为系统化的融资套利模式。部分中介机构甚至形成专业化运作链条，通过控制评估、贷款、资金流转等多个环节，将房产交易异化为非法金融活动。
综合融资成本惊人
市场情况如何？目前，这类以房产交易为外壳的变相放贷活动在监管的持续加压下已有所收敛，但并未绝迹。
第一财经记者近日以客户身份咨询多家融资中介机构。与一两年前相比，宣称可操作“代购买房”“高评高贷”的中介数量明显减少，多数机构在沟通中变得谨慎，只表示提供“正规融资服务”。然而，仍有少数中介私下表示可以运作。
“我手头的房源基本都能做到零首付、低利率，还能额外多贷出一部分资金。”深圳一名地产中介介绍道。其操作流程依然是先行垫资购房，再协助客户以房产抵押申请经营贷，成功后收回垫资款并收取2%的“服务费”。
他还提供了另一种“一条龙”服务方案，购房者只需自行筹集首付款，其余资金可由中介垫付；待房产过户后，再通过办理经营贷等贷款产品偿还垫资。“购房者全程仅需出面约五次，其他所有流程均由中介公司负责办理。”他说。
广州一位房产中介负责人丁丁（化名）透露，近期有同行专门寻找那些评估价显著低于市场或业主急售的二手房源进行操作。“这类业主配合意愿高，操作阻力小。”丁丁表示，自从房价进入下行通道，加上首付政策放宽，“高评高贷”在二手房市场，尤其是总价较高、非急迫性需求的楼盘，确有重新活跃的迹象。
一名曾详细咨询过此类“融资”方案的小企业主向记者坦言，这类中介的收费环节复杂、名目繁多。
据他透露，在操作前期，中介会收取房屋总价约2%的“过桥垫资费”。以一套200万元的房产为例，仅此一项费用就高达4万元。而在后续流程中，中介还会以“助贷服务费”“渠道协调费”等名义，针对抬高的评估价和最终批复的经营贷额度再次收取费用。与此同时，借款人仍需正常承担银行的经营贷利息。
该企业主估算后发现，即便不考虑银行利息，仅中介收取的各项费用折算成年化利率就已超过30%。若叠加银行利息，综合融资成本将更加惊人。“这本质上是一种包装成金融服务的‘高利贷’，风险完全不对等。”在反复权衡后，他最终放弃了这条看似诱人的“融资捷径”。
另一名曾尝试办理的客户则向记者表示，自己在办理时并未仔细计算综合成本。“当时只想着多贷出40万元周转，但算起来每个环节都被收走一两万，最后实际到手资金远不如预期。”他回忆道，更令人担心的是，整个链条非常脆弱，一旦银行审核变严、评估不过关，或者中间某个环节出问题，不仅钱没拿到，还可能面临违约风险。
银行系统的风控闸门正在收紧。华南地区一位国有银行人士表示，该行已将“高评高贷”纳入常态化重点排查。具体措施包括：提升合作评估机构的准入门槛、加强贷后资金流向监控、定期对评估价显著偏离市场均值的项目进行回溯审查，并加大对内部违规行为的问责力度。
但监管仍面临现实挑战。该人士指出，房地产市场价格体系本身错综复杂，区域、户型、楼层等因素都会影响估值，这给精确识别“高评”带来了困难。若银行人员与外部中介勾结，“高评高贷”的漏洞就很难被彻底堵死。
中介可能涉嫌非法经营罪
多位受访业内人士认为，上述法院判例为打击日益隐蔽的金融“黑灰产”提供了关键的法律实践突破。
在过去，司法实践对“高评高贷”类套路的制约存在一定限制。湖南旷真律师事务所首席律师周明鑫对第一财经记者表示，以往，类似“高评高贷”虚构资产价值以骗取银行更多贷款的行为，更多地是从资金需求方（客户）角度，以骗取贷款罪或贷款诈骗罪进行规制。但中介在其中的角色可能不仅仅是协助，甚至是主导、教唆。如果中介提供并引导客户实施虚构材料、高估资产等行为，根据刑法原理，中介与客户可以构成共同犯罪。
根据监管披露，2025年8月，法院对上述案例作出判决。经法院审理，以非法经营罪判处涉案公司罚金；以非法经营罪判处黄某某等3名被告人有期徒刑五年并处罚金；以非法经营罪判处孟某某等2名被告人有期徒刑三年并处罚金；以非法经营罪判处段某某等5名被告人有期徒刑二年（缓刑）并处罚金。相关判决均已生效。
真正的司法难点在于“穿透认定”。业内认为，不法贷款中介设立多个经营主体围绕“垫资”与“助贷”两个核心环节开展活动，在不同环节收取的费用形式多样，对犯罪行为的认定带来障碍。
此次监管披露的案例中，法院将“垫资”与“助贷”两个环节收取的各项按比例浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴，与直接收取的利息合并计算，符合非法放贷型非法经营犯罪的入罪标准，对打击此类违法犯罪具有借鉴意义。
周明鑫对第一财经表示，结合该案及相关规定，合法中介垫资与非法放贷构成非法经营罪的核心区别有三点。
其一，目的不同：合法中介垫资是为促成房产交易，盈利来自合理服务费；非法放贷以放贷牟利为唯一目的，“代购买房”仅为幌子，无真实交易支撑或交易只是形式。
其二，行为边界不同：合法垫资针对特定交易场景、特定对象，周期短、金额与交易匹配；非法放贷未经批准，向不特定对象经常性放贷，累计金额巨大，还通过虚增债务等方式变相抬高利率。
其三，合法性不同：合法垫资无需金融监管批准，符合行业惯例；非法放贷违反国家金融管理规定，若达到“情节严重”标准，即构成非法经营罪。
周明鑫提示称，上述案件给中介及相关从业者敲响了警钟。即使是真实业务，也必须严守法律底线，不得通过复杂的交易结构设计来规避利率上限等核心监管要求。
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